Fuente: El Mercurio
‘Muchos clientes ya no están calificando para un crédito hipotecario. Al subir la tasa de interés, necesita más ingresos para un crédito que antes los bancos le aproban. Y si baja la cantidad de años de plazo, necesita mucho más renta aún. Hoy el filtro es más específico. Las restricciones de la banca están apuntando a un cliente de buen perfil de riesgo’, sostiene Nelson Acevedo, subgerente de riesgo de inmobiliaria Alborada.
Hasta hace unas pocas semanas los compradores chilenos contaban con acceso a créditos hipotecarios a 30 años y con tasas bajo el 3% real. Pero hoy el contexto económico es otro: las tasas de los hipotecarios están entre 4% y 5% y el plazo se acortó a 20 años. Incluso a 15. ‘Estamos al límite de que los créditos hipotecarios a 20 años dejen de estar en el mercado’, dijo Claudio Melandri, presidente del Banco Santander, a ‘La Tercera’ el domingo. El problema se avecina para quienes compraron una propiedad en verde o blanco (o sea, cuando el edificio aún se está construyendo y se ofrecen precios más bajos) y están cerca de la recepción final del proyecto. Estos clientes firmaron una promesa de compraventa que los obliga a comprar una propiedad con la preaprobación del crédito con las anteriores condiciones. Apenas está listo el edificio, tienen un plazo para firmar la escritura. Pero sin hipotecario, no pueden cerrar la venta e incumple el contrato de compraventa.
‘Si no persevera en la celebración del contrato, le van aplicar la cláusula penal (que fluctúa entre 10 y 20% del valor de la propiedad)’, sostiene el abogado Francisco Talep, especialista en derecho civil. Algunas inmobiliarias incluyen en sus promesas una cláusula que permite ceder su obligación de compra a otra persona. Esto puede ser una gran ayuda en caso de que el banco no entregue el crédito. Sin embargo, hay otras que no lo facultan. Talep dice que en este nuevo escenario, si alguien no tiene esa cláusula en su contrato la puede pedir. ‘Todo se puede negociar. Lo que prima es el principio de la autonomía de la voluntad. Las partes son libres para estipular, extinguir y proponer lo que estimen conveniente, siempre y cuando no sea contrario a la ley’, indica.
Lo que evalúan
José Cajías, gerente comercial de la inmobiliaria Cerro Bayo, señala que no han tenido problemas de escrituración, puesto que varios clientes ya habían cerrado sus contratos con el banco. No obstante, prevén que la situación podría ser compleja para aquellos que fueron preaprobados con otras condiciones y que compraron en un proyecto que se entregará en abril próximo.
Sus promesas de compraventa son cedibles y tienen un plazo de 60 días desde que se recepciona la obra para que puedan ser vendidas. Si esto no ocurre, la multa para el cliente es del 15% del valor de la propiedad. En este nuevo escenario podrían ampliar el plazo hasta por otros 60 días. Analizan la idea de entregar más plazo para el pago del pie, como también recibir propiedades en parte de pago. En Alborada Inmobiliaria otorgan un plazo de 15 días para ceder la promesa a otro comprador y por estos días evalúan ampliarlo por otros 15 días.
‘Lo importante es que sea un cesionario que califique para el crédito. El análisis se hará caso a caso. Si hay clientes que tienen problemas financieros, se compraron un auto, otro departamento y tienen un desastre financiero, no vale la pena esperar. Ahora si la persona está buscando un codeudor, un cesionario o cualquier otra salida, tampoco hacemos una espera eterna, sería un plazo total de 30 días’, expone Acevedo. La multa de sus contratos es del 10% del valor de la propiedad. Por ahora no tienen problemas de escrituración, ya que los bancos respetaron las condiciones que tenían sus clientes previo a octubre.
Para aquellos que pueden tener inconvenientes, sugiere buscar desde ya un codeudor para que ambos puedan hacerse cargo de la deuda y postular en conjunto al financiamiento. ‘Nuestra recomendación es que si la persona tiene su cuenta corriente hace 30 años, pida una evaluación en los 12 bancos y también en las mutuarias: siempre hay que escuchar todas las ofertas’, subraya. Otros que analizan cómo ayudar a sus clientes son los brokers inmobiliarios, empresas que atraen inversionistas y negocian en bloque buenos precios con las inmobiliarias. Francisco Calderón, gerente general de la firma Brokers Digitales, menciona que están otorgando la posibilidad de firmar las promesas de compraventa con cesión de promesa sin multa. Felipe Aldunate, gerente comercial de SmartChoice, indica que también están otorgando la posibilidad de ceder a un tercero la promesa. También que puedan pagar un mayor pie con la tarjeta de crédito para que el monto que van a financiar con el hipotecario sea más bajo.
