Una alta demanda frente a la oferta disponible, impulsada principalmente por las restricciones crediticias para la compra de propiedades, es el escenario que ha disparado los precios de alquileres habitacionales en cerca de un 25% en el último año, llevando a los tiempos de exposición en que se publican las viviendas y se cierran los contratos a cifras históricas.El mercado del arriendo habitacional continúa mostrando un gran dinamismo en el Gran Santiago, impulsado por una alta y creciente demanda y una oferta limitada. De hecho, según el último análisis del InfoRenta de la plataforma inmobiliaria Toctoc.com, el segmento de departamentos alcanzó un 98,4% de ocupación y el de casas un 99,3% en el primer trimestre de 2022. En tanto, en los edificios de renta residencial o multifamily la ocupación llegó a un 96,9% en el período (ver infografía).

Nicolás Herrera, head of Real State Research de Toctoc.com, explica que existen varios factores que han aportado al crecimiento de los alquileres, entre ellos, el aumento en el flujo migratorio, el incremento en el precio de compra de viviendas y otras de índole financiero que han incidido en el mercado. ‘En el corto plazo, observamos un shock referido a las restricciones del acceso a créditos hipotecarios a finales del año 2021 que impulsaron de manera significativa las preferencias de búsqueda de vivienda en modalidad arriendo’, detalla.

Este escenario ha propiciado otro fenómeno en el mercado de arriendos, donde la oferta se encuentra presionada altamente por la demanda de inmuebles, lo que se traduce en niveles históricos de ocupación y una fuerte caída –cercana al 50%– en los días de avisaje respecto al promedio histórico en los tiempos de exposición, alcanzando 36 días en casas y 40 días en departamentos.

Víctor Danús, gerente general de ProUrbe Gestión Inmobiliaria, comenta que el mercado de arriendos el último año ha estado extremadamente dinámico, lo que significó una fuerte disminución de la oferta, provocada por la mayor demanda existente, y un incremento en el valor de los arriendos de 25%, en promedio, en el área metropolitana desde 2021′.

Según detalla el informe de Toctoc.com, la disponibilidad de viviendas ofertadas para alquiler totaliza un universo de 7.711 unidades –6.482 departamentos y 1.229 casas–, sumado a las 1.905 unidades en edificios multifamily al primer trimestre de este año. En esta línea, tanto los departamentos no institucionales como multifamily, disminuyeron su oferta en un 53,3% y 8,1%, respectivamente, en comparación al mismo período del año anterior, debido a la alta demanda por arrendar en dichos mercados. Por su parte, el segmento de casas aumentó la oferta disponible en 40,1% en igual lapso.

Las comunas que concentran más de la mitad de la oferta en altura son Santiago centro con 1.776 unidades, seguido de Las Condes (972), Ñuñoa (515) y Providencia (490). De la oferta total, un 36% corresponde a tipologías de un dormitorio y un baño, seguido del programa dos dormitorios y dos baños, y de dos dormitorios y un baño.

En las casas, la disponibilidad se concentra en la comuna de Las Condes con 189 unidades, seguido de Lo Barnechea (164), Vitacura (147) y Colina (134). Aquí respecto al programa, se observa una oferta de mayor metraje, donde predomina el formato de cuatro dormitorios y tres baños, luego el de tres dormitorios y dos baños, y el de tres dormitorios y tres baños.

Por su parte, el mercado de renta multifamily concentra el mayor stock a disposición en la comuna de San Miguel con 763 unidades, seguido de La Cisterna (300) y Santiago centro (266), siendo las tipologías de un dormitorio y un baño, dos dormitorios y un baño y dos dormitorios y dos baños, las que lideran en ese mercado.

Viviendas más caras son las que dan MENOR RENTABILIDAD

En cuanto al precio promedio en UF, en el segmento de departamentos se observa una recuperación a nivel general, alcanzando el valor de mercado previo al estallido de 2019, llegando a un valor mensual de 21 UF, y en casas los cánones promedio son de 83,5 UF.

Herrera comenta que ‘la diferencia en el precio promedio entre departamentos y casas se debe –en gran medida– por un fenómeno de mercado que surge en la pandemia, dado que desde ese período en adelante las casas tuvieron un incremento importante en su valor, aumentando en 8 UF/m2 en un año’, y agrega que la brecha diferencial de los precios no ha logrado estrecharse, pese a la alta demanda y escasa oferta de departamentos.

Respecto a la tasa de rentabilidad, en comparación al trimestre del año anterior, el mercado no institucional (departamentos y casas) mantuvo niveles similares de 4,5% y 4,1%, respectivamente, destacando comunas como Maipú (7,7%) y Puente Alto (6,4%) en casas y San Miguel (5,3%) y Estación Central (5,1%) en departamentos.

Cristóbal Jara, director de Renta Residencial de Smart Choice, comenta que por regla general, las propiedades que menos rentabilidades otorgan son las más caras. Por ende, las comunas del sector oriente son las que menos ganancias suelen dar en el mercado habitacional. ‘Con respecto a las que más rentan, no solo es un tema de precio, sino que también hay otros aspectos que hacen que aumente la demanda de arriendo, tales como la cercanía al metro y al transporte público en general (conectividad), espacios verdes (plazas, parques), centros comerciales, universidades, hospitales y clínicas, etc.’, detalla.

Por su parte, el mercado de renta residencial registró una rentabilidad de 5,1% en edificios en régimen. ‘En nuestro país, las unidades multifamily se ubican en los mejores barrios y posiciones, lo que explica, en parte, el elevado nivel de rentabilidad. Además, hay que considerar el aumento del precio promedio en la UF/m2 producto de la alta demanda por arrendar en este mercado’, finaliza Herrera.
Recuadro– Dos meses de garantía y en UF: las nuevas condiciones para los arrendatarios

Producto del alza en la demanda de inmuebles, una de las consecuencias a las que los arrendatarios han tenido que enfrentarse es el aumento de condiciones o requisitos para cerrar un contrato, como mayores exigencias de renta o ingresos y de los meses de garantía solicitados.

Cristóbal Jara, director de Renta Residencial de Smart Choice, comenta que ‘ahora los arrendadores tienen más ventaja para negociar y pedir requisitos adicionales como, por ejemplo, dos meses de garantía en vez de uno y/o fijar el arriendo en Unidades de Fomento (UF) con reajustes trimestrales o semestrales. Antes, lo habitual eran arriendos en pesos con reajustes anuales’.

Asimismo, expertos recomiendan que al asistir a la propiedad (puertas abiertas) lo hagan con el dossier de documentos completos –requisitos previamente informados por el corredor o propietario–, con el fin de agilizar el proceso de alquiler en caso de que la visita sea fructífera.

Por su parte, Víctor Danús, gerente general de ProUrbe Gestión Inmobiliaria, cuenta que también ha habido cambios en las condiciones de renta que favorecen a los arrendatarios, ya que algunos dueños de inmuebles están optando por exigir tres veces la renta en vez de 3,5 o 4 veces como se estilaba antes. ‘Esta estrategia de disminuir el sueldo mínimo exigido, permite ampliar el rango de personas que pueden acceder a arrendar la propiedad’, dice Danús.

Por ejemplo, indica que el alquiler de un departamento de dos dormitorios en Las Condes ronda los $700.000 mensuales, para lo que se exige un sueldo mínimo de $2.100.000, mientras que en Providencia se pueden encontrar departamentos de dos dormitorios por $620.000, para lo que se exige un ingreso de $1.860.000.

El Mercurio