Alzas de las tasas de interés para créditos hipotecarios impactan ventas de viviendas en la RM el cuarto trimestre

Fuente: El Mercurio

Pese a la recuperación del 19% el año pasado, el último tramo presentó bajas en la demanda de inmuebles debido a las restricciones financieras. Las zonas periféricas, donde se ubica principalmente el mercado de casas, vieron disminuidas las compras con mayor fuerza.

Una mayor estabilización del mercado inmobiliario fue lo que se vivió en 2021, donde las ventas de viviendas nuevas en la Región Metropolitana alcanzaron las 38.370 unidades, representando un aumento del 19,3% en relación a 2020, de acuerdo con un informe elaborado por Tinsa. Sin embargo, un fenómeno llamativo se vivió en el cuarto trimestre, donde el aumento de las tasas de interés para créditos hipotecarios vio mermado el avance en la demanda por casas y departamentos en la capital.

Según cifras del reporte de la firma de tasaciones inmobiliarias, entre los meses de octubre y diciembre se observó un volumen de ventas de 8.273 unidades, marcando una disminución del 24,6% en relación con el trimestre anterior –que fue el mejor del año– y un 11,6% menos versus el mismo trimestre de 2020.

Paola Figueroa, jefa de Estudios Inmobiliarios de Tinsa Chile, comenta que ‘el 2021 fue un buen año gracias a la mayor liquidez que inyectaron los retiros de fondos de pensiones y la liberación de las cuarentenas, pero en el último tramo se pueden ver reflejados los efectos que tuvieron las nuevas condiciones crediticias y el alza de los precios’.

De esta forma, las zonas que más disminuyeron sus ventas fueron las comunas periféricas con una caída de 35,6%, la zona oriente con 17,1% y la centro con 14,7%. Por su parte, el mercado de casas cayó un 48%, mientras que el de departamentos bajó en 19,7%, todos respecto al trimestre anterior.

Víctor Danús, gerente general de PROurbe Gestión Inmobiliaria, señala que este aumento en las tasas, acompañado de una subida constante en la UF –que se traduce en precios más elevados de las viviendas– ha ralentizado el ritmo de compra de propiedades, principalmente en el rango bajo las UF 4 mil. ‘En este segmento, muchos potenciales propietarios no han logrado acceder a condiciones de financiamiento lo suficientemente atractivas como para embarcarse en una compra’, dice.

Por su parte, Carolina Uribe, gerente Comercial de Chile de Sotheby’s International Realty, explica que una de las consecuencias para las familias se tradujo en mayores exigencias en el pie y una disminución en los años de financiamiento. ‘Ante este escenario, surgieron alternativas interesantes como las mutuarias, donde aún se puede acceder a créditos a 30 años’, sostiene.

Desde la otra vereda, comentan los expertos, en el rango de viviendas sobre las UF 20 mil se ha percibido un efecto en menor medida. ‘Se trata de en su mayoría de gente que tiene las suficientes espaldas como para seguir adelante con la compra a pesar de condiciones de financiamiento menos atractivas que antes, hasta para poder re-negociar. En este nicho, se está expectante de qué pase en términos político-sociales, por lo que esperamos un repunte en el ritmo de ventas hacia mediados de año’, añade Danús.

En cuanto a los tipos de propiedades transadas, el 84,8% de las ventas de este último trimestre corresponden a departamentos y el 15,2% a casas, disminuyendo en un 19,7% y un 48,0% respectivamente, comparado con el trimestre anterior.

La Florida: la comuna ganadora en el repunte de las compras

Durante los últimos cinco años, las comunas de Santiago Centro y Ñuñoa han liderado el mayor volumen de ventas de departamentos nuevos en la Región Metropolitana. Sin embargo, en 2021 La Florida se metió con fuerza en este mercado, ubicándose en el tercer lugar, aunque durante el tercer trimestre de 2021, subió al primer lugar del ránking, mostrando un crecimiento de 118% en comparación con el trimestre anterior.

Felipe Aldunate, gerente Comercial de Smart ChoiceInvestment, explica que, además de su ‘buena ubicación, conectividad, infraestructura y oferta de servicios, son comunas que tienen un mix entre primera vivienda e inversión. Esto, porque la alta demanda por arriendo en estos sectores atraen a una cantidad importante de inversionistas’.

En el caso particular de la comuna del sector suroriente del Gran Santiago, el aumento en las ventas se concentra principalmente en la zona de Mirador Azul, en el Paradero 14 de Vicuña Mackenna, un cuadrante donde se ubican cinco estaciones de Metro: Mirador, Bellavista de La Florida, Vicuña Mackenna y Macul, y que reunió el 50% de la venta de departamentos del sector.

Guillermo Elgueta, director de Grupo Urbes, comenta que esta comuna ‘hace años es muy atractiva y se ha consolidado como un polo de desarrollo en torno a importantes ejes de conexión con el resto de la ciudad y a la variada oferta de servicios, en áreas de comercio, salud, servicios públicos y otros; lo que se ha traducido en una demanda permanente que ha sostenido el desarrollo inmobiliario y ha impulsado los precios al alza’.

En cuanto a su evolución, en 2019 La Florida vendía aproximadamente 1.500 unidades, en 2020 alcanzó 1.800 unidades vendidas y en 2021 vendió 3.993 unidades, lo que representa un crecimiento de 112% en un año. Y en los precios promedios, en el caso de los departamentos, estos se encuentran debajo del total general transado en 2021 (UF 3.448 y UF 4.311, respectivamente), mientras que en las casas sucede lo contrario (UF 8.222 y UF 6.081, respectivamente).

En cuanto a las ventas de casas durante 2021, estas estuvieron lideradas por Buin, que logró un 15,9% de participación, en segundo lugar se ubicó Padre Hurtado, con un 14,4%, mientras que Colina cayó del primer al tercer lugar respecto al 2020, alcanzando un 14,2%.

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